Двойной удар в виде обвала рубля и пандемии коронавируса сделал свое дело – люди напуганы и хотят вложить сбережения в надежный актив. Поэтому, если вы собирались расстаться со старой квартирой, самое время выставить ее на продажу. Но для начала убедитесь, что объект не зависнет в базе надолго.

Юридические нюансы

Есть объекты, которую риэлторы называют «недвижимой недвижимостью». Это означает, что их очень сложно продать. Какие же именно факторы делают жилье трудно реализуемым? Один из самых значимых, по мнению риэлторов, – это юридические нюансы.

«Правовых коллизий может быть много. Например, объект находится в залоге у банка или физического лица, – рассказывает управляющий партнер группы компаний Active (входят АН „Штаб квартир“ и „Арендафон“) Яков Волков. – Покупателей эти трудности часто смущают, и они не хотят ввязываться в такие сделки. Здесь важно грамотное объяснение от риэлтора всех тонкостей и рисков подобной операции с недвижимостью».

Распространенным препятствием для продажи недвижимости становится неулаженный имущественный спор.

«Если квартира является предметом разбирательств собственников (супругов, наследников), то продать такое жилье невозможно без согласия владельца доли, – комментирует управляющий директор компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. – Такую сделку не зарегистрируют, да и сами покупатели откажутся ввязываться в подобную историю».

Как правило, люди настороженно относятся к квартирам, в которых зарегистрированы (или когда-то были прописаны) несовершеннолетние. Это вызывает подозрение, что продажа квартиры в перспективе ущемит интересы детей и сделку объявят недействительной.

К напрягающим покупателей моментам эксперты относят также свежее наследство или недавнее дарение. По словам руководителя отдела городской недвижимости «НДВ – Супермаркет недвижимости» Елены Мищенко, это практически всегда плохо влияет на продажу квартиры.

Юридическим нюансом, тормозящим продажу, является и неузаконенная перепланировка. Одно дело, когда речь идет о несущественном изменении, не ущемляющем права третьих лиц. И совсем другое, когда собственник, к примеру, перенес мокрую зону в другое место (что допустимо только на первом этаже) или объединил гостиную с кухней, оснащенной газовой плитой.

Завышенная стоимость

Еще один важный фактор потенциальной неликвидности – завышенная стоимость. Часто собственники назначают высокую цену сознательно, просто стремясь выручить как можно больше денег. Несговорчивые владельцы, которые не желают смотреть правде в глаза, – настоящая головная боль для риэлторов. Такие клиенты часто упускают выгодные моменты для продажи или теряют хороших потенциальных покупателей.

Порой бывает и так, что продавец сам не понимает, что погорячился. Ведь даже в случае с ценой выше рынка действует «эффект первой недели».

«Когда объект впервые выходит на рынок, то покупатели в активном поиске могут звонить и даже делать предложения, – отмечает руководитель офиса „Жулебино“ компании „Миэль – Сеть офисов недвижимости“ Николай Амашукели. – У собственника создается иллюзия, что интерес будет всегда. Но после первой недели можно даже год просидеть без единого звонка».

Если же владелец продает квартиру сам, то он постоянно получает холодные звонки от риэлторов, которые набирают объекты. У человека появляется обманчивое мнение, что его квартира интересна. На самом деле интересен лишь он сам – как будущий клиент. И часто после шквала звонков наступает длинная пауза.

Вопрос цены

При правильно назначенной цене продать можно любую квартиру, утверждают риэлторы. Вопрос лишь в ожиданиях собственника по прибыли и скорости реализации. Как же грамотно оценить квартиру, чтобы не продешевить и не упустить много времени?

Во-первых, проанализируйте рыночную ситуацию. На больших тематических порталах есть как аналитика, так и сервисы по оценке. Если нужен более точный анализ, то без агентства по недвижимости или оценочной компании не обойтись: собственнику, скорее всего, не хватит знаний и опыта, чтобы учесть все нюансы.

В компании «Метриум» рекомендуют соотносить стоимость квартиры с аналогичными и похожими объектами. Это единственный эффективный способ правильного ценообразования. Более того, это важно и для самого собственника. Владельцы квартир часто живут устаревшими представлениями об их стоимости, тогда как ситуация на рынке меняется.

Условно говоря, владелец двухкомнатной квартиры в сталинке в престижном районе столицы уверен, что она стоит 20 млн руб. Но так она стоила до того, как в локации появилось, скажем, пять новостроек бизнес- и премиум-класса; теперь же стоимость квартиры объективно снизилась до 15 млн руб. Вот почему нужно четко представлять целевого покупателя, какие объекты он может выбрать и сколько готов заплатить.

И все же самый простой путь – обратиться к профессионалу.

Чемодан без ручки

На пути к быстрой сделке есть и другие преграды, но уже гипотетически преодолимые. Локация, состояние дома, качество ремонта в квартире – все эти характеристики могут снижать ликвидность объекта, но не делают его в принципе нереализуемым. Они лишь создают предпосылки для торга.

Практика работы «НДВ – Супермаркета недвижимости» подтверждает, что не очень ликвидны квартиры на первом и последнем этажах. Если у дома есть стилобат, то плохим спросом у покупателей пользуются квартиры на третьем и четвертом этажах, так как оттуда видно крышу этой конструкции. Не слишком популярны и квартиры без балкона. Риэлторы называют такие варианты «чемоданом без ручки» – вроде бы и вещь хорошая, а пользоваться неудобно.

Источник: bn.ru

There are no comments yet.

Добавить комментарий

Your email address will not be published. Required fields are marked (*).